一、文件起草背景

　　2018年以來，住房保障工作面臨的形勢發(fā)生了比較明顯的變化。主要是：

　　1、住建部對貫徹中央領(lǐng)導(dǎo)“房住不炒”指示精神，作出了新的部署。2018年12月以來，住建部先后3次召開重點(diǎn)城市住房保障工作座談會(huì)，明確要求在“租購并舉”總體框架下，優(yōu)化保障房供應(yīng)方式，停止經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)物分配，建立公（廉）租房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的保障房供應(yīng)體系。

　　2、這是落實(shí)經(jīng)國務(wù)院備案的我市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控“一城一策”措施的需要。為落實(shí)調(diào)控內(nèi)容，必須盡快對我市配售型保障房建設(shè)管理，作出制度性的安排并加以實(shí)施，以加快建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，進(jìn)一步完善住房市場體系和保障體系“兩個(gè)體系”，充分發(fā)揮住房保障的“補(bǔ)位”作用，解決好中低收入家庭的住房問題。

　　二、《無錫市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》總體框架

　　共有產(chǎn)權(quán)住房，是新的住房保障方式，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在南京、上海等城市進(jìn)行了試點(diǎn)，目前沒有完整的上位法支撐，住建部鼓勵(lì)各地進(jìn)行探索。我局起草時(shí)，參考了南京、上海的相關(guān)政策文件，結(jié)合無錫市住房保障工作實(shí)際情況，形成了文件征求意見稿。

　　《無錫市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》共六個(gè)部分，分別是：總則，主要是提出適用范圍、定義、管理職責(zé)等內(nèi)容。規(guī)劃建設(shè)，明確規(guī)劃選址、土地供應(yīng)方式，建設(shè)方式，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，政策支持等內(nèi)容。申請和審批，主要是確定共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)對象、申請條件、審批程序、資格管理等事項(xiàng)。售后管理，明確共有產(chǎn)權(quán)房銷售后的使用規(guī)定、房屋處置規(guī)定等內(nèi)容。監(jiān)督管理、附則等條款，則對共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)、分配、信息化管理、申請和使用中的違規(guī)行為處罰等相應(yīng)事項(xiàng)，進(jìn)行制度化安排。

　　三、重點(diǎn)內(nèi)容。

　　共有產(chǎn)權(quán)房作為一種新的住房保障方式，是對經(jīng)濟(jì)適用房制度的完善，目的是更加促進(jìn)住房保障的精準(zhǔn)性，同時(shí)糾正經(jīng)濟(jì)適用房制度中在一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)的套利行為，更好地維護(hù)住房保障制度的公平公正?；诖?，在起草文件時(shí)，我們對共有產(chǎn)權(quán)房制度作了以下重點(diǎn)考慮：

　　1、確定共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)施主體。我市的共有產(chǎn)權(quán)房，由市人民政府統(tǒng)一規(guī)劃，實(shí)施全市一盤棋，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局作為主管職能部門，市、區(qū)保障性住房管理辦公室作為實(shí)施機(jī)構(gòu)，同時(shí)明確各區(qū)、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在共有產(chǎn)權(quán)住房制度中的職責(zé)。

　　2、建設(shè)面積標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)際，“辦法”提出共有產(chǎn)權(quán)房的套型以中小戶型為主，一室戶建筑面積不超過65平方米左右（套內(nèi)面積40平方米左右），二室戶建筑面積不超過90平方米左右（套內(nèi)面積55平方米左右）。同時(shí)考慮國家的人口政策，提出少量配置建筑面積95平方米左右（套內(nèi)面積65平方米左右）的三室戶，僅向有大于8周歲異性二孩家庭供應(yīng)。建設(shè)3室戶保障房，是與經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上的一個(gè)比較重要的變化。

　　3、共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)機(jī)制和產(chǎn)權(quán)份額，參考國內(nèi)試點(diǎn)城市的做法，提出我市共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)行政府定價(jià)。份額確定方面，個(gè)人持有份額，原則上按照房屋總價(jià)50%進(jìn)行設(shè)定，充分考慮中低收入家庭的購買能力。

　　4、共有產(chǎn)權(quán)房后續(xù)管理的處置方式。考慮到共有產(chǎn)權(quán)房的保障屬性，參考國內(nèi)其他先行城市的通行做法，“辦法”提出我市共有產(chǎn)權(quán)房有期限封閉管理的原則，在5年封閉期內(nèi)，購房人需要出讓房屋時(shí)，只能向政府指定的機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓，由政府回購后繼續(xù)作為保障房使用，滿5年后可以進(jìn)入市場轉(zhuǎn)讓，但增值收益部分必須根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例分割，壓縮購買經(jīng)濟(jì)適用房套利空間，使保障性住房更好發(fā)揮保障功能。

　　5、購房家庭不當(dāng)使用保障房的相關(guān)處置條款。結(jié)合我市住房保障誠信體系建設(shè)的要求，“辦法”中提出，對各類弄虛作假申請保障房、違反規(guī)定使用保障房的現(xiàn)象，納入市公共信用信息服務(wù)平臺，按信用失信行為相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理，這與以往各類保障房管理辦法相比，是一個(gè)新的舉措。

　　四、征求相關(guān)部門意見情況

　　2019年8月30日—9月4日，我局將《無錫市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（試行）》（征求意見稿），發(fā)送各區(qū)人民政府、市發(fā)改委、財(cái)政、自然資源規(guī)劃、司法、民政、人社、公安、稅務(wù)、審計(jì)、大數(shù)據(jù)、公積金、城發(fā)集團(tuán)等部門征求修改意見。從反饋情況看，各部門對“辦法”，未提出重大修改建議意見，對個(gè)別條款的修改建議，我局已經(jīng)在文件中做了相應(yīng)的吸收采納。9月17日，市政府召開會(huì)議，專題討論了《無錫市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（試行）》相關(guān)內(nèi)容，上述征求過意見的部門分管負(fù)責(zé)人參加會(huì)議，對“辦法”進(jìn)行了討論，會(huì)后，我局根據(jù)討論意見對“辦法”進(jìn)一步作了完善。同年11月，我局將“辦法”在局網(wǎng)站進(jìn)行了一個(gè)月公示，未收到相關(guān)意見。2019年底，我局將文件報(bào)送市政府，市政府以錫政字〔2019〕1049號辦文單交司法局審查。司法審查后，我局將相關(guān)意見吸收完善，并向市領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了匯報(bào)，并根據(jù)今年6月10日市政府召開討論會(huì)意見，按政府規(guī)范性文件制定的要求，于7月24日召開了專家論證會(huì)、7月31日召開社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估座談會(huì)，履行完了提交市政府常務(wù)會(huì)議審議的相關(guān)程序。

來源：無錫市司法局